En este 2026 la Administración Tributaria se ha caracterizado por la aplicación de nuevas capacidades tecnológicas, la implementación de FEL 3.0 y el uso creciente de herramientas analíticas. Todo esto está transformando la forma en que se fiscaliza al contribuyente. La SAT está migrando hacia un modelo de fiscalización preventiva y automatizada, donde la información contenida en FEL, las declaraciones tributarias y la documentación de respaldo son analizadas en tiempo real.

La preocupación ya no debería ser únicamente si la empresa paga sus impuestos. La verdadera pregunta es:

¿Puede demostrar, documentar y sustentar cada operación que reporta?

En los procesos de fiscalización dentro del sector inmobiliario, se ha observado que los ajustes más importantes surgen de operaciones legítimas mal documentadas, estructuras sin soporte suficiente o transacciones que no logran demostrar su sustancia económica.

Hoy las principales contingencias a las que está expuesto el sector inmobiliario están relacionadas con los siguientes aspectos:

• Honorarios profesionales y técnicos sin soporte suficiente.
• Comisiones con debilidades en contratos, cálculos y evidencia de resultados.
• Anticipos de clientes de periodos anteriores no facturados.
• Mano de obra sin evidencia de ejecución.
• Cuentas por cobrar y pagar sin contratos.
• Préstamos no relacionados al negocio.
• Uso de activos de socios o familiares dentro de la operación empresarial.

La SAT está cuestionando cada vez más las facturas, servicios y transacciones que no poseen contratos, informes, bancarización, bitácoras, evidencia técnica, por lo que una factura por sí sola ya no es suficiente.

Ahora se centra en asegurar:

• ¿Qué servicio se recibió?
• ¿Cuándo fue prestado?
• ¿Quién lo ejecutó?
• ¿Qué beneficio generó?
• ¿Cómo se determinó el valor pagado?

Cuando estos elementos no son suficientes, se concluye que la operación no tiene suficiente sustancia económica para justificar su aprovechamiento tributario.

La nueva tendencia: análisis de precios de transferencia entre empresas relacionadas locales

Se observan los primeros indicios de una fiscalización basada en principios económicos similares a precios de transferencia pero aplicados a operaciones locales, una situación que merece especial atención en grupos inmobiliarios con múltiples sociedades que se prestan servicios entre sí.

Tradicionalmente, los análisis de precios de transferencia se enfocaban en operaciones internacionales. Sin embargo, la SAT está empezando a evaluar transacciones locales entre compañías de un mismo grupo empresarial utilizando referencias de mercado y comparaciones de rentabilidad.

Concluye que si una empresa relacionada obtiene rentabilidades superiores a las que observaría un tercero independiente, la razonabilidad económica de los gastos aprovechados por las otras entidades del grupo no son reales.

Honorarios, comisiones y asesorías

Las desarrolladoras inmobiliarias contratan asesores legales, ingenieros, arquitectos, consultores comerciales, promotores de ventas y corredores. Las fiscalizaciones están enfocando parte importante de sus revisiones en este tipo de gastos y costos, especialmente cuando existen debilidades en: contratos, informes de actividades y resultados, evidencia de entrega, cálculos de comisiones y bancarización.

Ya no es suficiente una factura y comprobante bancario. Cuando el soporte integral no existe, la consecuencia puede ser la pérdida de la deducibilidad del gasto, ajustes en ISR, IVA e ISO.

Mano de obra tercerizada sin evidencia de los trabajos ejecutados

La Administración Tributaria está requiriendo evidencia que permita identificar con precisión qué actividades realizaron los trabajadores, en qué proyecto participaron, durante qué período prestaron servicios y cómo dichos trabajos se relacionan con la construcción o desarrollo inmobiliario.

La ausencia de reportes de avance, bitácoras, control de personal y estimaciones de obra puede derivar en cuestionamientos sobre la deducibilidad de estos costos.

Para muchas desarrolladoras y constructoras esto representa un riesgo directo sobre uno de los rubros más importantes del costo de construcción.

Anticipos de clientes de periodos anteriores no facturados

Las cuentas de reservas y depósitos de clientes acumuladas durante años sin identificación clara se han convertido en un foco de atención para la SAT. Mientras más antiguo sea el saldo, más difícil resulta demostrar su origen, su tratamiento y su permanencia en los registros contables, incrementando el riesgo de ajustes durante una fiscalización.

Cuentas por cobrar a relacionadas y terceros

La permanencia de saldos con socios, compañías relacionadas o terceros durante largos períodos, se observan como potenciales operaciones financieras no documentadas. Cuando no existen contratos, cobro de intereses y condiciones claras de la negociación, la SAT está aplicando criterios de presunción de onerosidad o de dividendos.

Préstamos no relacionados al negocio

Un criterio que ha cobrado fuerza durante las fiscalizaciones recientes corresponde a los financiamientos utilizados fuera del giro del negocio. Cuando se paga intereses sobre préstamos y no se logra demostrar que los recursos fueron utilizados para la operación inmobiliaria, la SAT está cuestionando la deducibilidad de dichos intereses.

La revisión ya no se limita al contrato financiero, ahora también analiza: destino de los fondos, trazabilidad del dinero, relación con el negocio y evidencia documental, aun cuando sean mayor a 4 años.

El riesgo más peligroso: operaciones que parecen simulación

Los casos de mayor exposición involucran estructuras difíciles de explicar. La utilización de activos propiedad de socios o familiares, operaciones sin bancarización suficiente o esquemas que carecen de una lógica económica claramente documentada pueden ser interpretados como operaciones sin sustancia o beneficios indirectos.

En estos escenarios ya no se habla únicamente de impuestos, también aparecen riesgos financieros, penales y reputacionales para accionistas y administradores.

¿Qué deberían hacer el sector inmobiliario hoy?

• Conciliar la información financiera contra la información reportada a SAT.
• Revisar las transacciones entre relacionadas.
• Evaluar riesgos fiscales antes de que llegue una fiscalización.
• Documentar todas las operaciones

La SAT de 2026 ya no está buscando solamente errores numéricos, está buscando operaciones sin sustancia, documentación insuficiente, márgenes injustificados, registros inconsistentes y transacciones difíciles de explicar.

El mayor riesgo es descubrir demasiado tarde que una operación real no puede demostrarse adecuadamente.

En Accountax de Guatemala, desde nuestra División Inmobiliaria, hemos acompañado a desarrolladores, constructoras, grupos empresariales y compañías patrimoniales tanto en la preparación preventiva de su documentación como en la atención de auditorías y procesos de fiscalización de la SAT. Esta experiencia nos permite entender no solo los criterios que actualmente está aplicando la Administración Tributaria, sino también las soluciones prácticas que ayudan a reducir riesgos antes de que se conviertan en ajustes, multas o procesos de discusión fiscal.

Krisley Barrios

Gerente

División Consultoría Fiscal